Stamping perjanjian sewa: kadar duti, siapa bayar dan caranya

Kadar mengikut tempoh sewa

Kadar ini datang daripada butiran 49(a) Jadual Pertama Akta Setem 1949 sebagaimana dipinda oleh Akta Kewangan 2024, berkuat kuasa 1 Januari 2025. Huraian rang undang-undang itu menyebut dua perubahan: nilai ambang RM2,400 dipotong, dan kadar dinaikkan daripada RM1, RM2 dan RM4 kepada RM1, RM3, RM5 dan RM7.

"Bahagian daripadanya" bermaksud baki yang kurang daripada RM250 tetap dikira sebagai satu blok penuh. Perjanjian yang melibatkan fain atau premium (bayaran sekali gus di awal) dikenakan duti seperti pemindahhakan ke atas amaun itu, di bawah butiran 49(b) dan 49(c), dan sistem e-Duti Setem akan mengira mengikut maklumat yang anda isi.

Contoh kiraan

Langkahnya sama setiap kali: darabkan sewa bulanan dengan 12, bahagikan dengan 250, bundarkan ke atas (38.4 menjadi 39, 57.6 menjadi 58), kemudian darabkan dengan kadar tempoh.

Tempoh tiga tahun tepat jatuh dalam jalur "tidak melebihi tiga tahun", jadi kadarnya RM3, bukan RM5. Perjanjian dua tahun dengan sewa yang sama membayar tiga kali ganda duti perjanjian setahun, kerana kadar naik daripada RM1 ke RM3 walaupun sewa tahunan tidak berubah. Jika sewa berubah dalam tempoh perjanjian, contohnya naik pada tahun kedua, masukkan setiap tempoh dan amaun melalui butang Tambah Bayaran dalam borang dan biarkan sistem mengira purata tahunan.

Kiraan di atas ialah duti perjanjian asal sahaja. Jika anda memerlukan dua naskhah bertandatangan, satu untuk tuan rumah dan satu untuk penyewa, masukkan bilangan salinan sebagai 1 (tidak termasuk asal). Duti sijil salinan ialah sama dengan duti perjanjian asal atau maksimum RM10, jadi bagi hampir semua perjanjian sewa, setiap salinan tambahan menambah RM10.

Siapa yang menanggung duti

Jadual Ketiga Akta Setem 1949 menetapkan pihak yang kena membayar bagi setiap jenis surat cara. Bagi pajakan atau perjanjian pajakan (butiran 8), orang yang kena membayar ialah penyewa (lessee), manakala duti bagi naskhah salinan (counterpart) ditanggung oleh pemberi sewa (lessor). Dalam amalan, pihak-pihak bebas bersetuju siapa yang membayar, tetapi jika tiada apa-apa dipersetujui, undang-undang meletakkan tanggungjawab ke atas penyewa.

Kedua-dua pihak perlu mempunyai Nombor Pengenalan Cukai, kerana borang Sewa/Pajakan memerlukan maklumat pemberi sewa dan penyewa di Bahagian A. Penyewa warga asing perlu mendaftar TIN melalui e-Daftar sebelum borang boleh dilengkapkan.

Tempoh 30 hari dan apa yang berlaku jika lewat

Perjanjian yang ditandatangani di Malaysia mesti dikemukakan untuk disetemkan dalam 30 hari dari tarikh tandatangan. Selepas BNDS dihantar, bayaran perlu dibuat dalam 30 hari lagi. Jika mana-mana tempoh dilanggar, penalti lewat stamping ialah RM50 atau 10% daripada duti, yang mana lebih tinggi, bagi kelewatan sehingga 3 bulan, dan RM100 atau 20% selepas itu. Bagi perjanjian sewa bernilai RM58, penalti minimum RM50 hampir menyamai duti itu sendiri.

Perjanjian sewa yang ditandatangani dari 2023 hingga 2025 dan masih belum disetemkan layak mendapat pengecualian penalti sepenuhnya di bawah Program Khas Pengakuan Sukarela Duti Setem 2026, dengan syarat penyeteman dan bayaran dibuat sebelum 31 Disember 2026. Penalti masih dipaparkan pada BNDS tetapi dihapuskan secara automatik semasa bayaran.

Cara mengisi borang Sewa/Pajakan

Manual rasmi bertarikh 28 Disember 2025 menyenaraikan contoh dokumen untuk kategori ini: Perjanjian Sewa Rumah, Perjanjian Pajakan Tanah, Tenancy Agreement, Novation of Tenancy Agreement dan Borang KTN 15A. Kategori ini meliputi sewaan harta tak alih seperti rumah, pejabat, kilang, lot kedai dan tanah kosong. Laluan log masuk dan menu adalah sama seperti dalam panduan cara stamping LHDN online; bahagian yang khusus untuk sewa ialah seperti berikut.

1. Pilih Sewa / Pajakan

   Di Borang Permohonan, Penyeteman, pilih Sewa / Pajakan, pilih Pejabat Setem Negeri, masukkan tarikh surat cara dan klik Seterusnya.

2. Maklumat Am

   Pilih Pejabat Setem Negeri dan nama surat cara, kemudian Simpan Maklumat Am.

3. Bahagian A

   Isi maklumat pemberi sewa (tuan tanah atau landlord) dan penyewa (tenant). Pastikan kategori setiap pihak betul, sama ada individu, syarikat berdaftar dengan SSM, atau agensi yang tidak berdaftar dengan SSM.

4. Bahagian B

   Masukkan bilangan salinan, pilih deskripsi surat cara, klik pautan untuk mengisi dan menambah maklumat amaun sewa dan tempoh sewa, isi tempoh dan amaun, klik Tambah Bayaran, kemudian Simpan Bahagian B.

5. Bahagian C

   Isi alamat harta yang disewakan dalam dua baris, poskod, bandar, negeri dan negara, pilih jenis harta, dan Simpan Bahagian C.

6. Rumusan, lampiran, perakuan

   Semak rumusan pengiraan, muat naik perjanjian yang telah ditandatangani, tandakan perakuan, semak draf BNDS dan hantar. Bayar dengan nombor adjudikasi, kemudian cetak Sijil Setem.

Selepas bayaran

Sijil Setem dijana sebaik sahaja bayaran berjaya dan hanya boleh dicetak sekali di portal, jadi simpan PDFnya. Kepilkan sijil pada perjanjian asal; tanpa sijil, perjanjian itu tidak dianggap disetemkan dengan sempurna. Salinan tambahan dimohon dengan memasukkan bilangan salinan semasa permohonan; sijil yang hilang dijana semula melalui Borang Maklum Balas Pelanggan atau Pejabat Setem; dan ketulenan sijil yang diberikan oleh pihak lain boleh disemak di portal dengan nombor adjudikasi dan nombor sijil. Simpan perjanjian dan sijil selama tujuh tahun dari tarikh duti dibayar, kerana LHDN boleh mengaudit pada bila-bila masa dalam tempoh itu.

Soalan lazim